Polskie nieruchomości drożały najszybciej

W Europie skończył się boom w nieruchomościach. Ale w Polsce w 2007 roku ceny wciąż szły w górę. Czy czeka nas twarde lądowanie?

Money.pl przeanalizował raport European Housing Review opracowany przez największe na świecie stowarzyszenie ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości Royal Institution of Chartered Surveyors.

Wynika z niego, że w 2007 r. średni wzrost cen nieruchomości w naszym kraju wyniósł 21 proc. To najwięcej w grupie 21 badanych państw.

Według raportu RICS ceny nowych mieszkań w Warszawie pomiędzy 2004 a 2007 r. poszły w górę o 230 proc.

Ten wynik to przede wszystkim zasługa tego, co działo się w pierwszej połowie 2007 roku. , gdy ceny dość szybko szły w górę. Później mogliśmy obserwować załamanie koniunktury.

I choć polska gospodarka wciąż ma się dobrze, to takie czynniki, jak podwyżki stóp procentowych i malejąca dostępność kredytów - nałożyły się na siebie i zaowocowały korektą.

Wpływ na obecną sytuację ma też aktywność inwestorów zagranicznych, którzy dali sobie sprawę z tego, że ceny osiągnęły już szczyt. Zdecydowana większość zrezygnowała więc z zakupów. A ci, którzy już posiadają najczęściej wolne lub niewykończone jeszcze mieszkania starają się realizować zyski i zwiększają podaż na rynku - na którym także deweloperzy oferują więcej mieszkań (patrz wykres niżej) - w czasie, gdy kupujący wstrzymują się i oczekują obniżek.


źródło: Główny Urząd Statystyczny

Zupełnie inne są jednak wyniki analiz instytutu Global Property Guide. Według nich ceny w Polsce w 2007 r. poszły w górę zaledwie o ok. 8 proc. A zdecydowanym liderem wzrostów w Europie była Bułgaria, gdzie ceny poszły w górę o ponad 30 proc. (przy uwzględnieniu inflacji czysty zysk wyniósł ok. 15 proc.). Ten kraj jednak nie był uwzględniany przez analityków RICS.

Gdzie jeszcze mieszkania drożały? Według danych RICS w grupie państw mogących pochwalić się dwucyfrowym wzrostem cen Polska znalazła się towarzystwie Cypru i Islandii. Do granicy 10 proc. niewiele zabrakło państwom skandynawskim: Szwecji i Norwegii. Spośród gospodarczych potęg UE największy wzrost cen zanotowała Wielka Brytania (8 proc.)



To już koniec boomu

Zdaniem autorów raportu rok 2007 zostanie zapamiętany jako ten, w którym zakończył się boom na europejskim rynku nieruchomości. I choć na fali optymizmu inwestorów miniony rok zaczął się nieźle, to zakończył się już dużo gorzej.

Scenariusz na rok 2008 i kolejne zdaje się wyznaczać to, co działo się w drugiej, gorszej połowie 2007 roku. Jednak raczej nie grozi nam załamanie podobne do tego z początku lat 90., bo fundamenty europejskiej gospodarki są stabilne.

JAK ZMIENIŁY SIĘ CENY MIESZKAŃ (zmiana w proc.)
PAŃSTWO	2007	2006
BUŁGARIA	30,59	brak danych
LITWA	13,3	30,9
NORWEGIA	11,5	16,6
POLSKA	8,3	9,6
W. BRYTANIA	9,6	10,4
HISZPANIA	5,3	9,4
NIEMCY	2,0	3,0
IRLANDIA	- 4,6	11,8

źródło: Global Property Guide

Co jest przyczyną obecnego kryzysu? W powszechnej opinii załamanie nastrojów wiązane jest ze złymi wieściami zza Oceanu i kryzysem na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych. Ale zdaniem autorów raportu najważniejszym elementem były kolejne podwyżki stóp procentowych.

Banki centralne podnoszą stopy, by zdusić inflację, ale odbija się to rykoszetem w postaci spowolnienia wzrostu gospodarczego i pogorszenia koniunktury w nieruchomościach.

Eksperci RICS podkreślają, że to, jak będzie zachowywał się rynek w 2008 roku zależy od tego, co zwycięży troska o utrzymanie w ryzach inflacji, czy też chęć pobudzenia wzrostu gospodarczego.

Analitycy Global Property Guide odradzają kupowanie nieruchomości w wiekszości krajów Europy z myślą o czerpaniu zysków z inwestycji. Ich zdaniem mieszkania są wyceniane relatywnie wysoko.

W 2007 roku praktycznie w całej Europie wyhamował wzrost cen mieszkań i domów. A niektórych krajach - np. w Irlandii i Niemczech - ceny nawet spadły.

Według danych RICS ceny niższe niż przed rokiem zanotowano jeszcze w czterech państwach: w Niemczech, Grecji, Danii i Estonii. Przypadki tych dwóch ostatnich państw są szczególnie ciekawe. Jeszcze w 2006 r. należały do państw z najszybciej rosnącymi cenami. Teraz znalazły się pod kreską.


(wykres uwzględnia mieszkania o pow. 120 mkw. w centrum najważniejszego miasta w danym kraju, dane dotyczące poszczególnych krajów pochodzą z różnych okresów 2007 roku)

Ochłodzenie nie ominęło też republik bałtyckich. Pomiędzy 2000 a 2006 rokiem ceny poszły tam w górę o ponad 200 proc. W drugiej połowie roku wtórny rynek w stolicy Estonii zanotował spadek cen o 6 proc. A działki pod budownictwo jednorodzinne w niektórych miastach potaniały nawet o 40 proc. Także w stolicy Łotwy spadły ceny mieszkań w starych post-sowieckich budynkach. Z kolei na Litwie eksperci spodziewają się spadków, bo już zmalała liczba zawieranych transakcji i wzrosła liczba niesprzedanych nowych mieszkań.

Irlandia - najtwardsze lądowanie

Irlandia, gdzie ceny spadły o 7 proc. znalazła się na szarym końcu zestawienia. Oznacza to, że zakończył się boom, w czasie którego między 1996 a 2006 rokiem ceny na Zielonej Wyspie poszły w górę o 290 proc.

Załamanie było nagłe. Jeszcze jesienią 2006 roku ceny były wyższe o 15 proc. niż na początku 2006 r. Ale w trzecim kwartale 2007 r. liczba udzielanych kredytów hipotecznych była o 25 proc. niższa niż rok wcześniej. Największą korektę zanotowano w Dublinie.

W 2007 r. zdecydowanie zmalała też liczba sprzedawanych domów. Co piąty dom oferowany w styczniu, wciąż czekał na kupca w październiku. - Dalszy rozwój sytuacji w dużej mierze uzależniony jest od tego jak będą zmieniały się stopy procentowe i jak bardzo ostrożne staną się banki przy udzielaniu kredytów - konkludują autorzy raportu.

Niemcy - gigant, który przespał boom

Nasi zachodni sąsiedzi to największa europejska gospodarka, która praktycznie nie brała udziału w europejskim boomie. Wielu ekspertów spodziewało się, że 2007 r. będzie okresem nadrabiania strat.

Tak się jednak nie stało. Ceny mieszkań i domów na rynku wtórnym spadły o około 5-8 proc. w trzech pierwszych kwartałach 2007 roku. W tym samym czasie ceny nowych lokali poszły w górę o 1 proc.

Lepiej spisują się lokalne rynki w takich miastach jak: Hamburg, Norymberga czy Monachium. Ceny w stolicy Bawarii w pierwszej połowie 2007 r. poszły w górę o 6 proc.

Niestety prognozy nie są najlepsze. W 2007 r. liczba wydawanych pozwoleń na budowę była o blisko 40 proc. niższa niż rok wcześniej.

Hiszpania - nadciąga głęboka korekta?

Od kilkunastu miesięcy Hiszpania jest pokazywana jako modelowy przykład kraju, w którym pęka sztucznie napompowana bańka mieszkaniowa. Jednak jak pokazują dane RICS choć wzrost cen wyraźnie zwolnił, to w 2007 r. mieszkania i domy podrożały średnio o 3 proc. A w niektórych regionach nawet o 11 proc.

Pomimo tego wielu analityków spodziewa się znaczących spadków w 2008 roku. W ciągu ostatnich 10 lat wybudowano ponad 4 mln mieszkań. I choć liczba nowych inwestycji spada, to jednak wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Duża jest też liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań.

Zdaniem ekspertów takie czynniki jak: oprocentowanie kredytów i ich dostępność, aktywność inwestorów zagranicznych i podaż mieszkań zwiększają ryzyka głębokiej korekty

Wielka Brytania - Londyn napędza koniunkturę

Ośmioprocentowy wzrost cen w 2007 r. oznacza, że ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii rosły najszybciej spośród krajów stanowiących o sile europejskiej gospodarki. W minionym roku zwiększyły się też liczby: udzielanych kredytów i rozpoczynanych budów. A warto zauważyć, że w obu tych kategoriach w 2006 r. notowane były spadki.

CENY I ZYSK Z WYNAJMU MIESZKAŃ W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH
MIASTO	CENA MKW. (USD)	ŚREDNI CZYNSZ (USD)	ROCZNA STOPA ZWROTU
WARSZAWA	4383	2607	5,95 proc.
SOFIA	2032	1194	5,88 proc.
BERLIN	3308	1782	5,39 proc.
LONDYN	24250	12989	5,36 proc.
MOSKWA	15531	8122	5,23 proc.
WIEDEŃ	3570	1571	4,4 proc
PARYŻ	13826	5560	4,02 proc.
MADRYT	7021	2018	2,87 proc.
mieszkania o pow. 120 mkw w centrach miast

źródło: Global Property Guide

Zrodlo:

2008-03-15